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2019银川市物业管理条例(修订草案)

发布人: 必发365网站 来源: 必发365网站平台 发布时间: 2020-06-08 11:50

  第一条为加强物业管理,规范物业管理活动,业主和物业服务企业的权益,为人民群众营造安全、文明、舒适、优美、和谐的生活、工作,根据《中华人民国物权法》、国务院《物业管理条例》和《回族自治区物业管理条例》,结合本市实际,制定本条例。

  第本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,相关区域内的卫生和秩序的活动。

  第四条银川市住房和城乡建设行政管理部门(以下简称市物业主管部门)是全市物业管理活动的主管部门,委托其所属的物业管理机构具体负责本市物业管理活动的监督管理工作。

  县(市)区人民负责物业管理活动的部门(以下简称县(市)区物业主管部门)负责本行政区域内物业日常监督管理工作,业务上接受市物业主管部门的指导、监督和考核,具体考核办法由市人民另行制定。

  民政、综合执法监督、自然资源、市政管理、应急管理、园林、生态、、发展、市场监管等行政管理部门应当在各自职责范围内,做好物业管理活动的监督工作。

  街道办事处、乡(镇)人民负责组织、指导本辖区内的业主依法成立业主大会,协调物业管理与社区建设之间的关系,调解处理物业管理中的投诉,指导、监督业主大会、业主委员会依法履行职责。

  第五条银川市物业管理协会协助贯彻执行有关物业管理的法律、法规和政策;组织制定并监督本行业的行规行约,建立行业自律机制,规范行业管理行为,树立良好的行业形象。

  第六条应当鼓励、引导和支持物业管理向社会化、市场化、专业化方向发展,提高城市物业管理水平。

  绿色物业管理,鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、绿化、污染防治。

  促进互联网与物业管理的融合,物业服务企业、业主委员会等应当逐步运用新,引导业主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助,实行网络化物业管理的新模式。

  第七条建设单位在销售房屋前,应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域,并在房屋买卖合同中。

  物业主要配套设施设备(物业服务用房、供水、供电、消防等配套设施设备)和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域。住宅区和非住宅区配套设施设备能够分割、使用的,可以划分为不同的物业管理区域。

  第八条物业建设单位或者出售单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。住宅物业建筑面积二万平方米以下、非住宅物业建筑面积一万平方米以下的,经市物业主管部门同意,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  第九条建设单位应当与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同期限未满但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第十条建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  第十一条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约、前期物业服务合同内容向物业买受人,并予以说明。

  建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

  第十二条物业交付使用前发生的前期物业服务费用,由建设单位承担;物业交付使用后至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用,由建设单位和物业买受人按物业买卖合同中的约定承担,约定由物业买受人交纳的,建设单位负连带交纳责任;物业买卖合同中未约定的,由建设单位承担。

  前款所称的交付使用,是指物业通过竣工验收,符合《银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》要求,建设单位向业主送达交付使用通知之日起满三十日后。

  (一)物业服务用房、门卫房、值班房、非机动车车库(棚)、室等共用设施设备机房,以及其他为物业管理区域服务的公共用房;

  (三)物业管理区域内除城镇公共道以外的其他道,除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地,非经营性的共用文体设施;

  (五)其他依法归全体业主所有的设施设备。第十四条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  建设单位应当在物业买卖合同中对配套设施设备的所有权或使用权进行约定,未约定的配套设施设备的所有权或使用权归全体业主所有。

  案资料进行查验,物业承接查验费用的承担,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。查验中发现问题的,交接各方应当以书面形式予以确认。

  查验中发现的问题,属于建设单位、物业服务企业责任的,建设单位、物业服务企业应当承担相应责任;属于部分或者全体业主责任的,业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任。

  (一)总规划建筑面积在五万平方米以内的,按不低于总建筑面积千分之四提供;物业服务用房面积小于一百二十平方米的,按一百二十平方米提供;

  (二)总规划建筑面积超过五万平方米以上的,五万平方米部分按总建筑面积千分之四提供,超过部分按不低于总建筑面积千分之二提供;

  物业服务用房属于全体业主共有,由物业服务企业负责维修、养护,不得买卖和抵押;任何单位和个人不得占用或者改作他用。

  第十七条建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时,应当提交物业服务用房、配套设施坐落、面积,首期专项维修资金缴清凭证等相关资料。相关部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当对物业服务用房、配套设施坐落、面积和首期专项维修资金缴纳情况等同时进行登记。

  物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的权益。

  第二十条同一个物业管理区域内的业主,应当在街道办事处、乡(镇)人民的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会;只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  同一物业管理区域内,交付的专有部分建筑面积达到建筑总面积50%以上的,建设单位或20%以上的业主公开向街道办事处、乡(镇)人民提出筹备业主大会书面申请的,街道办事处、乡(镇)人民应当自接到申请之日起六十日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

  筹备组由街道办事处、乡(镇)人民代表、县(市)区民政、物业主管部门代表、社区居民委员会代表、业主代表组成,也可以吸收建设单位代表参加。筹备组人数应为七至十一人单数,筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民代表担任。

  筹备组应当自成立之日起七日内,将名单在物业管理区域内显著进行公示。业主对筹备组有的,由街道办事处、乡(镇)人民协调解决。

  (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;(五)提出首届业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

  对前款的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有的,筹备组应当记录并作出答复。

  第二十二条业主大会决定以下事项:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;

  业主大会决定第(五)项和第(六)项的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定上款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的召开。经百分之二十以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的,由街道办事处或者乡(镇)人民组织召集,其他任何单位和个人不得组织召集。

  业主委员会应当做好业主大会会议记录。第二十五条业主委员会是业主大会的执行机构,人数由业主大会决定,一般为五至十一人单数组成。业主委员会委员应当由自觉履行业主义务、遵守法律法规、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力等条件的业主担任,但在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的业主、配偶以及直系亲属,不应作为业主委员会。

  业主委员会任期由业主大会议事规则确定,其可以连选连任,但不得超过两届。业主委员会在任期内业主资格终止的,其委员资格自行终止,业主委员会应根据业主大会议事规则及时增补委员。

  业主委员会换届选举时,上一届业主委员会应当向业主大会提交工作报告和审计报告,选举产生新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当在社区居民委员会的监督下,将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。业主委员会委员资格届内终止的,应当在终止之日起五日内向本届业主委员会移交由其保管的文件资料及财物。

  第二十六条业主委员会除履行国务院《物业管理条例》、《回族自治区物业管理条例》的职责外,还可以履行下列职责:

  第二十七条业主委员会选举产生之后,应当及时在物业管理区域内公示,并在二十日内向物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民备案。

  第二十九条管理规约应当包括以下内容:(一)物业的名称、地点、面积及户数;(二)业主委员会组织机构;

  (七)业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则及通过适当途径向业主委员会提供联系地址、通讯方式的义务;

  第三十条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

  第三十一条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定或从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,街道办事处或者乡(镇)人民应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第三十二条业主大会、业主委员会应当配合机关、社区居民委员会共同做好物业管理区域内的治安、卫生等工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居民委员会开展工作,在物业管理职责范围内接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知社区居民委员会,并认真听取社区居民委员会的。

  第三十业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担,费用的筹集方式、业主委员会工作人员津贴或薪酬标准等由业主大会决定。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的质询。

  第三十四条物业使用人在物业管理活动中的义务由业主与使用人约定,但不得违反法律、法规及管理规约。

  第三十五条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员委员人数不足总数二分之一时,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的社区居委会在街道办事处或者乡(镇)人民的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

  第三十六条街道办事处、乡(镇)人民应当建立物业管理矛盾投诉调解协调、物业应急维修服务等社区服务机构,完善社区公共服务体系,为业主提供基本服务。

  街道办事处、乡(镇)人民应当建立由社区居(村)民委员会、、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜。

  第三十七条市物业主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合机制,加业诚信管理。

  从事物业服务的企业应当具有的法人资格,并纳入银川市物业行业信用监管系统,建立物业服务企业及物业从业人员信用档案。

  第三十八条物业服务企业享有以下:(一)按照物业管理的技术标准、行业规范和物业服务合同约定提供专业化的物业服务;

  (二)接受业主、业主大会、业主委员会的监督;(三)在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准;

  第四十条物业服务企业应当建立完善的企业管理制度和财务管理制度,加强对员工的管理和培训,提高物业服务水平。

  第四十一条物业管理服务实行项目经理人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定项目经理人。

  物业服务企业应当在物业服务合同订立或变更之日起十五日内,向县(市)区物业主管部门备案并在物业管理区域内公示。

  物业服务企业可以根据业主的委托提供特约服务项目。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第四十五条物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房和物业承接查验时建设单位向物业服务企业移交的资料交还给业主委员会;未成立业主委员会的,交还给社区居民委员会。

  第四十六条除有关依法调取外,未经业主、物业使用人书面同意,物业服务企业不得向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息。

  第四十七条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,收费标准实行指导价和市场调节价。其中,保障性安居工程、农民安置住宅、老旧住宅物业服务收费执行指导价,具体收费标准由价格主管部门制定;普通住宅、商业体及办公楼等物业服务收费实行市场调节价,具体收费标准由物业服务企业与建设单位或业主委员会协商确定。

  价格主管部门应当出台价格调整机制,对市场调节价实行成本监审并公示,根据成本监审情况物业服务收费调整幅度。

  第四十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部服务业务一并委托给他人。

  第五十条业主应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费用,合同未约定的,应当按季缴纳,逾期仍不缴纳的,从逾期之日起,可按欠费总额收取每日万分之三的滞纳金,但不得超过本金。

  第五十一条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、电视等单位应当向最终用户收取相关费用。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,可向委托方收取一定的代办费用,但不得向业主收取手续费等额外费用。

  第五十二条对物业管理区域内违反有关治安、环保、卫生、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为,物业服务企业应当劝阻,并及时向有关行政管理部门报告。

  第五十物业服务企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关。保安人员在物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害的权益。

  业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。物业服务企业未尽到合同约定的安全防范义务,应当对业主损失先行赔付。

  第五十四条物业主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务活动中的投诉。

  第五十五条业主委员会应当在解除物业服务合同或合同期限届满九十日前,组织召开业主大会决定解除或者续聘事宜,并将决定书面通知物业服务企业;物业服务企业应当在解除物业服务合同或合同期限届满九十日前,就物业服务合同解除或合同续签事宜书面通知业主委员会或建设单位。双方商定续签合同的,应当重新签订物业服务合同。

  业主大会未按照法律、法规及物业服务合同约定的条件和程序解除物业服务合同,给物业服务企业造成损失的,全体业主应当承担赔偿责任。

  第五十六条县(市)区人民应当制定老旧住宅区整治规划和年度实施计划,完善配套基础设施和公共服务设施,对物业管理相关费用给予适当补贴。

  老旧住宅区需要实施物业管理的,街道办事处、乡(镇)人民应当在征求老旧住宅区业主意见后,划分物业管理区域,并向县(市)区物业主管部门备案。

  老旧住宅区完成整治后,街道办事处、乡(镇)人民应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业管理或者由业主自行管理物业。鼓励和支持物业服务企业为老旧住宅区提供公益性物业服务。

  第五十七条物业的使用与应当遵守国家有关市容卫生、、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的。

  业主依法确需改变公共建筑和共用设施设备用途的,应当在依理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施设备用途的,应当征得业主大会同意后,由业主依理有关手续。

  因公共利益或维修物业,确需临时占用、挖掘道、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意并签订恢复协议。

  第六十条开发建设单位应当在物业建成后,将供水、供电、供气、供热、通信、电视等设施,按照移交给专业经营服务单位进行管理。

  物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当服务到最终用户,并承担分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新责任。

  有前款行为之一的,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以劝阻,要求行为人停止侵害、消除、排除危害、赔偿损失。劝阻无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门接到报告后,应当依法处理。

  第六十二条业主、使用人装饰装修房屋的,应当遵守国家和本市的以及临时管理规约、管理规约,事先告知物业服务企业。物业服务企业应当与业主、使用人签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》,对装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求、行为和注意事项、管理服务费用及违约责任等进行约定。

  建设单位在竣工验收备案前,应当按照物业建筑安装总造价百分之三的比例向物业主管部门交存物业保修金,作为物业保修期内物业维修费用的保障。

  建设单位在物业保修期内未及时履行保修义务的,业主或者物业服务企业可以申请使用物业保修金予以维修。

  第六十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主和建设单位,应当按国家的有关交纳专项维修资金。

  保修期满后,物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、费用,可在专项维修资金中列支,或者由业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同承担;物业自用部位和自用设备的维修、更新费用,由业主承担。

  第六十五条物业存在安全隐患,危及公共利益及他人的权益时,责任人应当及时维护,有关业主应当给予配合。因责任人维护不及时,造成公共或他人物业损坏、财产损失的,责任人应当承担修复和赔偿责任。

  责任人不履行维护义务的,经业主委员会同意,可以由物业服务企业维护,费用由责任人承担。

  第六十六条建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人,并在商品房买卖合同中予以约定。

  物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当优先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的且可出售的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由出租。

  在满足业主的需要后,停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人,每次租赁期限不得超过六个月。

  占用物业管理区域内业主共有的道或者其他场地停放机动车辆的,应当确保消防通道和道畅通,并征得业主大会同意。

  占用业主共有的道或者其他场地停放机动车辆的车位,应当交纳场地使用费。场地使用费主要用于养护维修小区道和停车设施、改善共用设施设备等。场地使用费的收取标准和管理、使用办法,由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地使用费收取和使用情况应当向业主公示。

  机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法,由业主大会决定并公示。未成立业主大会的,按照前期物业服务合同的约定执行。

  第六十八条利用物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房进行其它活动或经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照办理有关手续。所得收益归全体业主所有,应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。业主委员会或物业服务企业应当每半年公布一次公共收益的收支情况,接受业主监督。

  管理规约或者业主大会决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计,业主委员会的,街道办事处、乡(镇)人民应当约谈业主委员会,督促其限期聘请专业机构进行审计;逾期未聘请的,街道办事处、乡(镇)人民应当代为聘请,对负有责任的业主委员会调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会决定终止其委员职务。审计结果应当向全体业主公告,审计费用从公共收益中支出。

  第六十九条旧住宅小区整治中,经有利害关系的业主同意,并经程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。

  第七十条业主、使用人违反本条例或者临时管理规约、管理规约,坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为,损害其他业主、使用人的,业主委员会应当予以劝阻、;相关业主、使用人可以依法向提起民事诉讼。

  第七十一条有下例行为之一的,由综合执法部门依照国务院《物业管理条例》、《回族自治区物业管理条例》的予以处罚:

  (一)物业建设单位或者出售单位未通过招投标的方式选聘物业管理服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的;

  第七十二条违反本条例,物业服务企业未按建立企业信用档案擅自开展物业经营活动的,责令限期改正;逾期不改正的,可处一万元以上三万元以下罚款。

  第七十违反本条例,建设单位、物业服务企业未履行承接查验义务的,由县级以上人民相关行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的,作为不良经营行为记入企业信用档案,并予以通报。

  第七十四条物业服务企业违反本条例聘用未纳入物业信用监管系统的人员担任项目经理的,责令限期改正;逾期不改正的,处以五千元以上一万元以下罚款。

  第七十五条违反本条例,建设单位对停车库、位只售不租的,由综合执法部门责令限期改正;逾期不改正的,处以三万元罚款。

  第七十六条违反本条例,建设单位未按向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的,责令限期改正;逾期不改正的,可处一万元以上三万元以下罚款。

  第七十七条违反物业服务合同,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向起诉。经司法判决确认后仍不履行的,按照有关录入失信被执行人名单。

  第七十八条违反本条例,物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民或者其他行政主管部门的工作人员,在物业管理工作中利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  第七十九条本条例所称物业服务用房是指物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主活房等。

  第八十条本条例所称共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等),户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  共用设施设备是指依法审批且建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用给排水管道、加压水泵、水箱、电梯、天线、供电线、照明、暖气线、消防设施、绿地、道、灯、沟渠、池、井、地下室、停车场、车库、文体设施和共用设施、设备使用的房屋等。

  第八十一条市物业主管部门应当制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同、承接查验备案书等示范文本。对示范文本作出修改的,不得减损业主的权益。

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