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威海市物业管理办法

发布人: 必发365网站 来源: 必发365网站平台 发布时间: 2020-06-19 11:19

  为了规范物业管理活动,业主、物业使用人、物业服务企业以及其他管理人的权益,推进精致城市建设,根据《物业管理条例》《物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第四条市、区(县级市)人民应当加强对物业管理工作的组织领导,将物业管理工作纳入现代服务业发展规划、社区管理和社会治理体系,建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制。支持采用新技术、新方法,提高物业管理水平。

  街道办事处、镇人民负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。

  发展、、民政、财政、自然资源、水务、应急管理、市场监管、人民防空等主管部门按照各自职责,做好物业管理相关工作。

  第六条居民委员会指导、督促业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、镇人民开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作。

  第七条支持业主委员会和物业服务企业根据中国章程的,设立党的组织,开展党的活动,保障物业管理活动依法有序进行。

  物业服务行业协会应当加业自律管理,开展对会员企业及其工作人员的从业培训和教育,配合主管部门开展对会员企业的信用评价工作,协助物业主管部门、街道办事处、镇人民调解处理物业管理纠纷。

  物业管理信息平台应当具备宣传有关法律法规和政策、发布物业服务信息资讯、为业主决策提供辅助服务等功能。

  第十条物业管理信息平台设立电子投票系统。法律、法规、规章和规范性文件以及管理规约约定需要业主共同决定的事项,可以通过电子投票系统进行表决。

  第十一条物业管理事项需要通过业主表决作出决定的,可以采取常规表决方式,也可以采用表决方式。

  常规表决方式是指,有利害关系的业主持同意意见的比例达到标准的,视为表决通过;表决方式是指,根据管理规约、临时管理的或者业主大会的决定,有利害关系的业主持反对意见的比例未超过标准的,视为表决通过。

  第十二条物业管理区域有下列情形之一的,街道办事处、镇人民可以组织成立物业管理委员会,代行业主委员会职责:

  (三)业主大会未能选举产生业主委员会或者未能完成业主委员会换届选举,经街道办事处、镇人民指导在三个月内仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的。

  第十物业管理委员会由街道办事处或者镇人民组织成立,由业主、街道办事处或者镇人民、居民委员会委派的人员组成,街道办事处、镇人民委派的人员担任召集人。物业管理委员会人数应当为七人以上的单数,其中业主委员应当不少于百分之五十。

  物业管理委员会的业主委员由街道办事处、镇人民从居民委员会推荐的业主中确定。业主委员应当热心公益事业,责任心强,具有一定组织能力。

  街道办事处、镇人民应当将物业管理委员会的组员名单通过在物业管理区域内显著公告、在物业管理信息平台发布等适当方式向全体业主公开。

  第十四条物业管理委员会设一名执行委员,负责物业管理委员会的日常事务。执行委员由物业管理委员会委员推选。

  物业管理委员会办理下列事项应当征求并取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意:

  物业管理委员会办理专项维修资金筹集和使用、建筑物及其附属设施改建和重建的事项应当征求并取得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  第十六条对具备成立业主大会条件的,街道办事处、镇人民应当在物业管理委员会成立后两年内,组织召开业主大会会议,选举产生业主委员会。

  第十七条物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。

  (一)建设工程项目总建筑面积十万平方米以下的,按照不少于建设工程项目总建筑面积千分之五配置,最少不低于一百平方米;

  (二)建设工程项目总建筑面积超过十万平方米的,十万平方米以内的部分按照千分之五配置,超出部分按照不少于千分之三配置。

  物业服务用房应当位于建筑的一层或者一层以上的楼层,具备水、电、暖、通风、采光等正常使用条件,便于物业服务工作开展。

  第二十二条新建住宅小区交付使用十五日前,建设单位应当按照前期物业服务合同约定与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。承接查验情况与竣工验收资料不符的,建设单位应当进行整修。

  第二十新建住宅小区内的供水、排水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和技术规范,并与主体工程同时交付。

  建设单位应当自建设项目竣工验收备案完成后三十日内,将物业管理区域内自建的供水、排水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施设备移交给专业经营单位管理。专业经营单位无正当理由不得接收。

  第二十四条建立物业项目负责人制度。物业服务企业承接物业服务项目应当项目负责人,负责处理物业服务项目的运营和管理、与相关管理部门和业主的沟通协调等日常事务性工作。

  (三)电梯、消防、、人防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;

  第二十六条物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等业主共有收益资金,应当单独列账,核算,按季度将收支明细在物业管理区域的显著予以公示。公示时间不得少于一个月。

  第二十七条物业服务企业应当按关和物业服务合同约定提供服务,不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由减少服务内容、降低服务质量,不得采用中断供水、供电、供气、供热或者其他损害业主权益的手段。

  第二十八条物业服务企业应当遵守安全生产、公共卫生、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规、规章的,协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

  物业服务企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、消防、物业装饰装修等方面法律、法规和规章的行为,应当予以劝阻、,并及时向有关行政管理部门报告。

  自行招用保安员的物业服务企业,应当依法向机关办理备案手续,按照国家相关做好保安员的招用、培训、管理工作。

  第二十九条鼓励住宅小区建设视频、人脸识别、车辆识别等安全防范系统,提升安全防范水平。安全防范系统数据应当向机关。

  第三十条物业服务企业应当按照当地人民处置突发事件作出的决定、命令,协助有关行政管理部门物业管理区域内社会秩序,落实各项应急处置措施。

  第三十一条业主大会决定解聘物业服务企业的,物业服务企业应当按照法律或者合同约定的期限退出物业管理区域,并办理交接手续。物业服务企业不得以纠纷未解决为由退出和办理交接手续。

  第三十业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照需要报有关部门批准的,应当依理批准手续。

  第三十五条任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道、场地。因维修、等原因确需占用和挖掘的,应当在业主委员会或者物业服务企业的安排下实施,并采取必要的措施减少对其他业主正常生活的影响。占用和挖掘活动依法应当取得许可的,应当事先办理许可手续。

  供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘物业管理区域道、场地的,应当在占用或者施工场地显著公示占用或者施工的时限,并在公示的时限内恢复原状。

  第三十七条擅自占用物业共用部位停放车辆,妨碍其他车辆和行人通行的,业主委员会、物业服务企业应当通知车辆所有人或者使用人驶离;无法通知或者经通知后拒不驶离的,可以向相关行政管理部门报告,有管理职责的行政管理部门应当依法处置。

  第三十八条物业管理区域内结合民用建筑修建的人民防空工程,开发建设单位应当设置人防工程标识。人防工程标识的设置应当符合规范要求。

  第三十九条业主应当按照国家和省市有关缴纳住宅专项维修资金。物业保修期满后,因共用部位、共用设施设备维修、更新、产生的支出,没有缴纳住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的,相关业主应当按比例承担有关费用。

  第四十一条设立住宅专项统筹维修资金。住宅专项统筹维修资金主要由住宅专项维修资金集中存储增值收益组成。物业主管部门代管的住宅专项维修资金集中存储取得的增值收益扣除同档期银行存款基准利率后的部分划入住宅专项统筹维修资金专户。

  住宅专项统筹维修资金主要用于受益人为全体业主或者无法界定受益人时的住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、以及相关费用。物业主管部门应当根据业主委员会或者有关业主的申请安排使用,必要时也可以根据管理实际统筹安排使用。

  售房单位缴纳的公有住房住宅专项维修资金,由物业主管部门管理和安排使用,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和以及相关费用。

  第四十建立物业主管部门与不动产登记部门的信息共享机制。办理不动产产权过户登记时,物业主管部门应当提示买受人可以核查该物业项目物业服务费用、住宅专项维修资金和相关分摊费用交纳情况,并为信息核查提供便利。

  第四十五条建设单位违反本办法,销售商品房时未将本办法第二十一条的内容向买受人的,由物业主管部门责令改正,可以处一千元以上一万元以下罚款。

  第四十六条建设单位违反本办法,拒不配合前期物业服务企业开展承接查验或者拒不整修与竣工验收资料不符的物业的,由物业主管部门责令改正,处一万元以上十万元以下罚款。

  第四十七条物业服务企业违反本办法,未将本办法第二十五条的信息予以公示的,由物业主管部门责令改正,可以处一千元以上一万元以下罚款。

  第四十八条物业服务企业有下列情形之一的,由物业主管部门责令改正,处一千元以上一万元以下罚款:

  第四十九条违反本办法,专业经营单位临时占用、挖掘物业管理区域道、场地未及时恢复的,由物业主管部门责令改正,可以处五千元以上二万元以下罚款。

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