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蒋云峰:透视物业资本逻辑 探寻并购径

发布人: 必发365网站 来源: 必发365网站平台 发布时间: 2020-07-12 13:27

  今天大家汇聚在威斯汀大酒店,希望为资本寻求一个出,或者说寻求一个很好的机会,资本是什么?资本、资本,和资金、和资产相比得有一个“本儿”,“本儿”是什么意思?就是要有赢利,能挣到钱才是“本儿”。

  资本要求回报。咱们看一个资本的公式,资本市场对这个公式很熟悉,“P”是资本市场的估值,是现金流入,r是折现率,a是增长率,b是不确定增长率。为什么说是不确定增长率,因为在高技术的经济下,c、r、a都好估计,但是b不好估计,大家对物业企业,对使用高科技、使用资本发展的物业企业来讲,资本市场对币的估值非常大。“P=C/(r-a-b),b能接近于r-a的话,大家就能想到,企业的估值几乎是无穷大,有无穷的想象空间。这个公式在资本市场很像爱因斯坦一个只能方程,非常的有用,可以对基本规律的衡量,所以拿到这里跟大家探讨,加“b”也是因为特殊的,特殊的机遇。

  到目前为止,已经有7家企业登陆主办,一家在A股上市,63家挂牌新三班,资本在冲击这个行业,改变这个行业,物业企业也在借势资本,上市企业市值不断升高,为什么有这么高的估值,也就是公式里的“C”在增长。“a”也在增长,在这里市值、市盈率屡创新高,这符合这个公式,也符合资本市场的逻辑。

  一是彩生活叩响了物业市场的大门。这跟过去的想象完全不同,改变了整个行业的面目。彩生活之后有中海物业、中奥物业纷纷上市,也是借了大势。

  二是绿城服务,绿城物业体现了行业资本化的进程,目前来看市值是港股的最高市值。南都物业特殊的地方是打开了A股的大门,让我们看到物业企业也可以在A股上市,A股也承认物业企业的价值。

  三是雅生活打开了物业企业板块的空间。大家关注的是“b”,物业企业的入口经济能占据的巨大优势,以及辅助的高科技,辅助资本市场巨大的想象空间。

  我们基础服务做不好,业主就不承认我们,业主不承认我们,我们多大的想象空间也都是空的。因为想象空间只是空间,所以我们做好基本服务,甚至在增值方面进行服务都非常重要。

  通过分析上述企业的经营指标,发现市值和经营治保具有非常大,非常高的相关性。简单算了一下,净利润、市值相关系数高达0.92,确实是优良的业绩支撑了我们的估值。

  另外,核心优势是上市企业未来业绩的保障。一方面规模增长,另一方面则是企业独特的优势。物业企业独特的优势也是难以模仿的,或者说模仿也会感觉很不舒服,物业企业有自己的发展历程,它的经济性和性格形成了物业企业的优势。这种独特优势正是我们物业企业利润增长的防火墙。我们注意到大部分上市物业企业都具备独特的竞争力,了“A”的增长。当然,打铁还得自身硬。企业自身的管理尤其重要,特别是优秀人才,优秀的物业企业都有一条稳定而高效的管理团队,能够引领这个团队的发展,在座的各位确实为这个行业,为自己的企业做出了非常大的贡献。彩生活、绿城物业等企业构筑了生态圈,但是与万亿的企业相比有远远的差距。有差距就有发展,就有想象空间,这是我们未来的预期,也就是说“b”有非常大的空间。

  与资本市场良性互动很有必要,物业企业现在已经不仅仅是讲故事,讲一个故事,看一个APP就能达到目的,物业企业社区增值和入口经济价值,物业规模化发展的空间实实在在,是看得见的,让资本市场去理解它,如果没有充分的沟通做不到,资本市场不仅仅是对企业注资的过程,更多的是帮助你、辅助你、引导你的发展,对企业来说常重要的,重要的不完全是钱,更多的是思,更多的是发展,更多的是途径。

  最大的物业企业,FirstService定位于提供“一站式服务”。FirstService2017年基础物业收入是11.74亿美元,利润是0.8万亿美元,规模化扩张主要依靠一系列有计划的收购活动,业务围绕房子保养、美容等服务,通过自营、收购、特许经营等方式快速扩张,这些都值得中国的物业企业学习。尽管FirstService的规模还赶不上在座的很多优秀房企,但是估值却很高,是国内最高估值企业的2倍,说明咱们的资本市场并没有完全看到咱们企业的价值。另外也能说明,国内的物企估值空间还有很大的提升。

  另外,围绕着人和空间提供服务,具有巨大的想象空间,同样我们对FirstService,研究的是他们的基础服务,但是我们想为在座的各位开阔更大的眼界。比如说分众传媒是落到实处的收入,分众传媒的营业收入是120亿元,同比增长17.63%,利润是60.05亿元,利润率非常高。所以物业企业掌握的入口,经济价值远远没有得到实现,与我们想象的,与实际实现的有很大的差距。我们怎么利用这个空间,怎么利用这个资源,这是值得我们思考的问题。

  分众传媒基于良好的经营业绩,估值达到了1435亿的天价,利用了物业企业的空间,确实实现了它的价值,但是对于物业企业来说我们同样可以实现这部分价值。

  看一个国外社交交易企业的案例叫Yelp,依靠巨大的流量和用户作为基础,目前收入比较少,甚至亏损,但是想象空间巨大,因为抓住的是社群,物业企业如果能抓住社群,同样可以达到巨大的估值,而且我们确实实实在在的经营收入,有实实在在的资源,对每个企业来说Yelp同样是我们学习的榜样。也就是刚才说的“b”的巨大空间,Yelp充分利用了“b”的巨大空间,我们的物业企业是不是把“b”充分利用好了,确实有一定的想象。

  对于物业企业来说,我们仍要遵循基本的资本规律,做好基础服务,就是把客户服务好,把业主服务好。在去的巨大的发展空间,通过优质的空间来为未来的“b”提供更大的提升。同样,我们要回归资本市场的逻辑,在资本市场的推动下快速发展,同时也要为我们的股东,就是在座的各位可能也是我们的股东,提供更大的回报。

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