必发365网站
欢迎来到 必发365网站 有限公司,领先的物业服务提供服务商
0866-63666666 186-1366-0666
您的位置: 必发365网站主页 > 物业服务案例 >

刘德明与观点对话:雅生活“两万亿”物业

发布人: 必发365网站 来源: 必发365网站平台 发布时间: 2020-05-15 10:08

  8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

  我们寻找中国地产商业们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的径与模式。

  这是一栋39层高的甲级写字楼,是周边商务区最重要的标志性项目之一。雅居乐集团及旗下最重要的子公司雅生活服务,都在这里办公。

  他很善于与人打交道,初次见面便能给人一种亲切的感觉。在踏入物业管理行业之前,刘德明是大众报业集团的一名采编记者,需要经常与陌生人打交道。

  “2001年,时间节点就是工作了10年整,那个时候集团领导找我谈话,问愿不愿意到管理岗?所以我到了报业集团的房产管理部,做经理。”刘德明说自己喜欢很有挑战性的工作。

  “16年前,我们刚刚从事这个物业管理行业的时候,没有任何的科技概念。但是现在物业管理行业变得非常的有科技色彩,特别是互联网+以后。”

  “第二就是规模化,全国10万多家物业公司,强者恒强的逻辑非常的明显。”他解释道,最重要的一个变化就是“资本化”:“整个物业管理行业目前已经有9家上市,有63家企业上了新三板,资本化的程度是出乎意料的。”

  几个月前刚参加完雅生活的业绩发布会,去年的成绩十分不错,为公司成功登陆资本市场打下了基础。

  彼时,刘德明西装革履地坐在上,给在场的、投资者喂定心丸:“2020年营收达到100亿的目标,是基于一个认真、审慎的考量。”

  刘德明认为,目前市场还存在很大的发展空间:“行业的整合刚刚开始,我们整天都说并购并购,其实全国的并购并不多。目前很多小企业可能还在纠结,要不要上这个大的平台,他们对于行业大势看得不一定很清楚。”

  大企业可能还处在一个比较尴尬的阶段,它们正在上市,或者准备上市。其中,会有一些法律法规的,和合规性等。刘德明预计:“相信在未来3年,行业的收并购一定会有突飞猛进的发展。”

  去年,雅生活就斥资10亿购下绿地物业100%股权,并与绿地集团签订合约。该次合作,为雅生活带来未来五年内每年至少1000万平方米的管理面积增量。

  “从规模上讲,预计到2020年公司的管理面积是要达到3亿平方米。”刘德明透露,针对这个大计划,首先要做的就是在拓展管理面积上下功夫。

  未来几年内,雅生活一部分的面积增长仍来自雅居乐集团和绿地控股的给付,目标是每年不低于2000万平方米。

  另一部分增长是来自第三方每年拓展,负责这方面业务的是雅生活旗下24个城市公司,一百多人的拓展团队,目标是超过2400万平方米;第三部分则是来自收并购,目标是每年超过4000万平方米。

  “、美国等欧美国家的物业管理集中度比较高,龙头企业比我们大得多。像万科现在就是龙头,但是和美国的龙头相比,还是有差距。从国外的经验来看,产生一些平台级物业企业,不需要太长时间了。”

  “我们融资了接近40亿港币,把其中65%资金都拿来收并购。截止到目前,所有上市公司里面没有一家融资额度达到这个水平,这是我们的优势。”

  今年以来,上市房企分拆旗下物业管理公司上市正成为热潮。在人们普遍的印象中,物业管理原本只是房产公司的辅助业务,而经过分拆之后,这批物业管理公司的发挥远远超过人们的想象。

  刘德明认为,第一,基础物业管理服务的物业费规模在2020年以后超过万亿,增值服务这一块儿也会超过万亿,这样两个万亿级的蓝海,投资者比较看好。

  第三,物管是一个现金流很好的行业,有持续稳定的利润,同时具有逆周期的属性,这无疑带来了很好的市盈率与市净率表现。

  雅生活正为未来做准备,刘德明称:“我们上市了以后就成立了雅生活学院,在全国按照区域不同,设立了8个分院。包括绿地这样一个子公司品牌,我们也成立了绿地这样一个分院。通过雅生活学院,我们把人才培养的机制落地了。”

  “每年公司会新增1500人的管理层。”刘德明介绍:“第一,我们有预备的制度,比如说,预备经理,预备主管。我们目前选出来了400名预备经理,将通过1到2年课程,训练成为正式经理。”

  同时,雅生活会补充大量优秀的毕业生,集中分布在客服岗位,“这批人到客服岗层,用三年左右的时间,就可以把他们培养成主管级的管理者。那么,再过两年左右,则变成项目经理。”

  “第三个方式,我们也有准备社会层面的招聘。”刘德明说,源源不断的人才,是未来支撑雅生活百亿目标的基本面。

  刘德明:过去16年,物业管理行业发生了很大的变化。第一是科技化,这个非常明显。16年前,我们刚刚从事这个物业管理行业的时候,没有任何的科技概念。现在物业管理行业变得非常有科技色彩,特别是互联网+以后。

  第二是规模化,尽管现在全国有10万多家物业公司,但是可以发现过去这16年里面,强者恒强的逻辑非常的明显,后面我是会讲到,中国物业管理百强企业占比迅速提高。特别是TOP10管理面积还有储备面积也是显著提高,就是规模化体现的非常的充分了。

  刘德明:肯定是这样一个趋势,因为从国外经验来看,物业管理的集中度比较高,龙头企业比我们大得多,TOP10的企业就是属于龙头了。

  像万科现在就是龙头,但是和美国的龙头企业都比万科大。我们国家有这样大的体量,有这样大的行业,产生一些平台级物业企业不需要太长时间了。这些大的物业公司会采取收并购的方法,雅生活也同样会这样做。

  刘德明:目前上市的这些公司,90%是属于地产商下属的物业公司,首先从地产公司自身考虑,为什么地产商都在分拆物业公司?

  这是跟整个房地产宏观形势有关系,在过去20年或者是在过去40年里,房地产企业得到了快速的发展。但是近几年来,我们国家提出“房子是用来住的,不是用来炒的”这样一个概念,加上调控收紧和金融严控,对于房地产公司来说,要扩大自己的融资渠道,肯定要选择把这些服务类的业务分拆上市。

  服务类很多,物业是第一个。有的地产商把教育也分拆出去了,有的地产商把旅游分拆出去了。也就是说,地产商通过分拆上市,多了一个融资渠道,这个肯定是这样的。

  另外一个也是从地产商角度,就以港股为例,普通房企市盈率10倍左右,但物业管理板块普遍20到30倍。

  显然,如果是分拆一个业务出去以后市盈率翻了一倍,我觉得无论是哪一个地产商下属物业公司,都有成长的。

  从两个不同的角度来看这个问题,再追加一条就是整个行业的问题。16年前或者10年前,行业的竞争没有这样激烈,或者说物业公司不需要资本市场。

  我们雅生活有自己独特的优势,上市融资接近40亿港币,其中65%资金会拿来收并购。截止到目前,所有上市公司里面没有一家融资额度达到这个水平,这是我们最大的优势。

  刘德明:我们上市了以后就成立了雅生活学院,而且在全国各区域设立了8个分院,也包括绿地这个子公司品牌也成立了分院。

  第一,有预备的制度,比如说预备经理、预备主管,这个制度也是全国首创。我们现在选出了近百名预备经理,通过1-2年课程的培训,变成完全可以胜任工作的正式经理。

  第二,每年补充大量优秀毕业生,这些人到客户岗用三年左右时间就可以培养成主管级的管理者。再过两年左右,也就是最多5年左右变成项目经理,而且都有知识储备和底蕴。

  刘德明:有这样几个原因。第一,这个行业是一个蓝海,基础物业管理服务的物业费规模在2020年以后会超过万亿,增值服务这一块也会超过万亿,两万亿级的蓝海,投资者比较看好。

  第二,中国的服务业其实刚刚起步,尤其是这个19大以后,“美好生活”4个字让投资者看好这个行业。

  人民群众日益增长的美好生活需要靠谁完成?很大程度上就是服务业,为了“美好生活”这4个字,服务业可以做的文章是一篇大文章。所以,有足够想象空间也是投资者看好这个行业的原因。

  中国物业管理行业从1981年到现在,不到40年时间,还是一个朝阳行业。三十而立,就是这个概念。

  刘德明:按照顺序讲,物业管理的收入主要是三个部分,第一个是基础物业管理服务收入,第二个业主增值服务收入,第三个是增值服务收入。

  我认为没有天花板,为什么没有天花板?就是通过这几年的发展,全国实施专业化物业管理的规模大概是185亿平方米左右,到2020年大概是235亿平方米。

  这个规模还会不断地放大,因为到目前为止已建成的建筑物面积超过400多亿平方米,已实施专业化物业管理的只有185亿平方米。

  很多人可能觉得房地产开发速度放慢了,未来有一天也会走到尽头。其实物业管理现在获取的项目是分两大类,第一类就是地产商开发的项目,第二是公共建筑,比如城市的广场、过街天桥、城市交通等。

  刘德明:现在还提出了乡村振兴战略,如果没有物业管理,可以叫做乡村振兴战略吗?比如,现在物业管理项目有的是城乡环卫一体,叫村收集、镇转运、县处理的模式。

  雅生活里面有5大专业公司,首先要给我们的大业主提供非业主增值服务,现在雅居乐地产几乎80%-90%房子,都是我们来销售的。

  比如说验房,地产商一户一验也是由我们公司来查验。这5个专业公司定位在市场化的角度上,除了给雅居乐控股卖房子以外, 2018年以来就签订了17个第三方合同,今年预计合约金额要达到300亿左右,都是给第三方地产公司提供房屋营销服务,所以,这也是不可限量的。

  我们提出的1+N战略里面这个N,就是这几个专业公司的利润贡献,3年以后和物业管理板块利润贡献平分秋色。

  这个N会加大吗?一定是会加大的。我们未来可能会有养老公司,医疗也一定会有的,因为这都是老百姓美好生活的一部分,养老医疗都是康养,是业主生活不可或缺的东西。

  最后一个,就是小业主增值服务,这一块有非常大的发展潜力。去年这个方面的占比不是很高,今年一定会达到优秀企业的水平。

  今年在社区经济这个板块也有发力,从拎包入住到社区拼团,再到社区金融、社区保险、社区教育等,我们都在发力。

  刘德明:这个情况之下,我们要有所为、有所不为。我们可以做得好就自己做,做不好就提供平台,让别人来这个平台。

  再比如说,相信市场一定有很多科技公司,但是真正懂物联网、真正懂物业管理物联网公司就是我们了。

必发365网站,必发365网站平台,必发365网站网页,www.huangkeshuma.com