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第一物业筹备转战 刘培庆谈物业这片红海

发布人: 必发365网站 来源: 必发365网站平台 发布时间: 2020-08-04 10:47

  在追求绿色科技住宅的“迷粉”看来,当代MOMA的地位相当于饮品界的喜茶。在这里,走进园区内的任意一处房间,都是温度为20-26摄氏度,湿度为50%左右的恒温恒湿,让人感觉惬意、舒缓、平静。“这里非常舒适”,是不少业主的共同评价。

  有人说,住的是否舒心,很大程度上看物业的服务。第一物业CEO刘培庆在接受凤凰网房产专访时同样指出,对于业主买房来讲,选择物业公司特别重要。“这可以解释为什么第三方开发商会找一些比较知名的物业公司,因为在宣传的时候,好的物业服务是加分项。”

  “在后服务时代,软服务其实是一个很好的行业”。刘培庆说,物业行业是一种轻资产模式,在资本市场非常欢迎。“在的资本市场,房企的市盈率只有6-7倍,物业公司的市盈率大都在20多倍。”

  面对物业这片红海,第一物业期待登录以壮大自己。“在新三板,第一物业表现不错,但毕竟只算是一个挂牌公司,算不上上市公司。”刘培庆说,“我们希望在成熟的资本市场再冲一把。对公司品牌来讲,将扩大影响力;对股东来说,大家手中的流动性变现会加强。”

  10万+物业公司、就业人口1千多万、市场规模将破万亿,提起物业行业的前景,刘培庆显得心潮澎湃。

  “原来大家都看不起物业,觉得这就是个干脏活累活的行业”,刘培庆指出物业行业曾有过不被重视的尴尬期。“近几年,大家逐渐认识到房子不可能永远盖下去,但盖好的房子就需要有物业公司来管理,也慢慢认可软服务的重要性。2018年,物业行业的规模已经到7000-8000亿。”

  这种轻资产模式在资本市场同样非常受欢迎。“在的资本市场,房企的市盈率只有6到7倍,物业公司的市盈率大都在20多倍。”刘培庆说,面对物业这片红海,第一物业也想在成熟的资本市场上再冲一把。

  如果一切顺利,第一物业今年下半年将在新三板披露转战上市的消息,明年正式登陆港交所。“如果上市分为5个步骤,我们已经走到了第二步。”刘培庆介绍,公司内部的上市可行性分析已经通过,完全符合三年5000万利润、最近一个年度不低于2000万的上市标准。现在正在和保荐人、券商、律师、会计师等合作商签订协议,组建上市小组。“和各方面沟通下来,觉得上市应该问题不大。”

  按照初步计划,第一物业将在上市时募集1亿美元,市值预计在25亿港元左右。刘培庆解释,转战主要目的不是融资,主要是为了扩大品牌影响力。“如果要融资,在新三板已经占据优势。第一物业在新三板融有1.5亿人民币,在新三板物业行业融资排名第一。期间也获得了中金、鼎辉、信达证券联合投资的1亿人民币。”

  “在上市的时候,我们会融一笔资金。融完之后的两三年内,就不打算再融资了。”刘培庆规划,融来的资金主要用来收并购同行企业,还有一部分将投入科技研发。“未来前十的物业公司可能会管理1/3的市场份额,第一物业需要拓展自身规模。在发展中,科技赋能的差异化运营服务是我们的核心竞争力。”

  “技术”一词,刘培庆在采访中多次提及。他强调,第一物业十分注重绿色科技的作用,以此打造差异化的运营服务。

  据刘培庆介绍,当代置业早期开发绿色科技型社区时,合作的第三方物业既没有运行恒温恒湿设备的经验,也没有相关的专业知识。当时,便从当代置业抽调了一批在各工种方面有经验的工程师,组成一个物业公司,也就是第一物业的前身。“公司原来的高管都是技术人员,延续了当代置业绿色的基因,如今掌管着全国最大面积的恒温恒湿住宅。”

  在第一物业,绿色科技包括了绿色能源自控系统、绿色节能电梯、绿色节能照明、千里眼安防系统、AI智能摄像头等一系列绿色科技应用。“从2010年开始,第一物业在研发中先后投入至少1000万。至今为止,已经拥有了16项关于降低能耗的自主研发专利。”刘培庆说第一物业的道始终是科技赋能。

  “我的逻辑就是前期可能投入了100万,但这100万可以通过节省的人力和能源把它回收回来。现在投入使用的LED照,在相同亮度下能耗是普通日光灯的15%,7-8个月就可以收回成本;一些自控系统,可能要2年-2年半才能收回成本。但综合来看,看似是加大了投入,实际上房子的品质提高了,客户的舒适度更高,利润率也会同步增长”。

  “只要是有机会住进来的业主,就再也离不开这了”。刘培庆透露,孙楠和那英的老师谷建芬曾经说,住了全世界很多的五星级酒店,都没有住在这儿舒服。“我们每年都会做客户满意度调查,每年结果都是上扬的情况。”

  智能化服务的益处,还体现在房价上。“我举例来讲,在东直门的当代MOMA项目开盘时,三元桥有一个项目是同期开盘的,那个项目的价格还要略高。但是经过十几年下来,那儿的单价可能在5-6万之间,当代MOMA已经到了10-11万之间。”刘培庆认为,一个好的物业,最直接的好处就体现在房屋的增值和保值上。

  凭借绿色技术,第一物业已经跻身全国40强。但曾经它更像个“附属品”,有长达10几年的时间发展被掣肘。

  “早前,大股东不允许在外面承接项目。一是开发商觉得把自己的房子服务好就行,为什么要把自己的资源去分给竞争对手?二是开发商认为卖两套房子一年利润赚三五个亿,物业公司苦哈哈干一年才赚一两千万,不重视物业”。

  这导致第一物业与房企系物业面临着相同的困境——发展单一,过度依赖自家房企。“目前,我们有30%的项目来自于当代置业以外,收入大概占到15%左右。”刘培庆称,直到2015年,第一物业才被允许在外部承接项目。

  “但是在市场竞争中,房企旗下的物业公司更有优势。”刘培庆指出,早前房企没有意识到物业的重要性,项目的物业管理都交给第三方物业,现在房企会把项目都给自己留下来,第三方的物业在市场份额都越来越小。“房企无论是在管理上还是资金上,投入都是比较大的。房企系物业可以背靠集团的一些资源,是比第三方市场化的物业有一些优势的。”

  但第一物业不会固步自封。“我的第一个小目标是,用2到3年的时间,把当代置业开发的项目的营业收入占比降到50%以下,和外面承接的项目保持1:1的比例。第二个小目标,是将当代置业的项目降到30%以下,这差不多用四年左右、不超过五年的时间。”

  在加速发展的同时,第一物业还需要解决很多痛点。“物业行业利润非常低,毛利率在25%-30%之间,净利润只有8%。同时,这又是一个劳动密集型的行业,人力成本是占到整个行业的60%以上。”刘培庆认为随着人口红利的消失,人员招聘会是一大问题,这种矛盾也会加深。

  “对此,我们投入了大量研发经费,考虑用智能化的设备设施来代替人力。”比如:扫地机器人代替传统的保洁员、人脸识别技术来代替门口的保安岗、通过摄像头和AI技术的结合,关联的犯罪嫌疑人数据库,自动识别住户、访客外来人员,节省巡逻队人力。“现在已经有了大概模型,预计两年内就可以实现这种规划”。

  刘培庆认为,物业行业目前还是一个市场缺位的行业。“很多时候,业主作为很重要的一个主体,是没有参与到物业企业的选择里。随着业委会制度的越来越完善,业委会的市场地位会体现,会越来越多的参与到这个行业里去,一些服务不好的公司会逐渐被市场所淘汰。”

  就目前来看,全国有10万家以上的物业公司,有的物业公司可能就管理着一个项目,或者两个项目。“小的物业公司会越来越没有市场,因为他不管是管理能力、管理资源,还是人才的储备都跟不上。”

  刘培庆认为,现在市场上最大的三家物业公司加起来,在全国的市场份额可能也就不到5%。这个行业未来一定会出现“大鱼吃小鱼”的状况,头部力量会越来越大。“未来的趋势是前十的物业公司可能会管理1/3的市场份额。”

  “现在物业行业还是一片红海,最后就是大家争抢过独木桥。”刘培庆对第一物业充满信心,“乐观的话,用五年时间就能冲进10强;如果说放长线,十年的时间肯定没问题。”

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