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朱保全:物业圈所谓资产并购其实只是一纸合同

发布人: 必发365网站 来源: 必发365网站平台 发布时间: 2020-08-10 08:25

  他不改幽默本色,开玩笑称“现在不敢出差,生怕回深圳家没了”。虽然他的内容并不过多涉及万科进行中的股权之争,但全程对物业行业的观察与反思同样激烈精彩。

  这是一个地产年会,地产自从被说成白银时代之后,地价没见降,但是各个地产公司都开始转型了,地都被央企买走了。

  本人在万科工作了接近18年,前面一直做房地产,后来提前感受到了将来地产公司要不行,六年前开始转行做物业了。

  那时候物业还挺苦逼的,突然几年前就出现了上市公司,物业公司一上市之后,在市场最低的市盈率都有25倍,地产公司都是七倍八倍,物业公司忽如一夜春风来。

  在过去两年里面,我在深圳总部接待最多的人就是投行。也不知道怎么,突然资本市场开始看重物业公司。

  中国现在的物业公司数量超过105000家,最大的几家物业公司在一起,这两年的市场占有率才逐渐有所提高。

  现在已经有16家物业公司登陆新三板,在港交所已经上市的是三家,绿城物业将成为第四家在上市的公司。如果按去年利润折合PE倍数的话,差不多有70倍。这里面最幽默的是的天通苑,以一个项目申请登陆港交所。

  从项目数量来说,彩生活是最多的,2000个项目,但是很多分布在三四线城市;中海物业是从中海地产的股东直接分立下来,原来中海地产的股东现在也是中海物业的股东,项目是400多个;中奥到家项目大概是167个项目。

  最后一个数据是目前投资人已经关注的事情,就是风控能力。这里面有大量的物业费欠费,有坏账拨备,目前最稳健的是中奥,有31%的拨备,中海16%,彩生活只有7.4%,坏账拨备直接影响到后期利润。这块万科物业的坏账拨备是按70%来算。

  从去年开始,行业出现了并购,并购大家有的知道,有的不知道,比如上海中盈投下面物业公司在连续收购公司,收购的第一家就是上海排名第三的公司。

  A公司把B公司买了,买的是资产还是什么?某种意义上买的就是一纸合同,物业合同是甲乙双方签的,甲方有时候根本不知道他们把这个物业合同已经转让了。

  经过十年的时间,经历了三任物业公司,项目已经被糟蹋得一塌糊涂。我们进去之后投了40万元做了一次大清理,这次清理从小区里面清出了三百多车垃圾。

  今天物业公司并购也好,接项目也好,都是做一件事,离客户更近一点,做O2O,做APP下载,社区金融等等这些事。

  虽然我们前期投入了40万,但是经过三个月,73.78%的业主同意,将物业费从1.54元涨到2.28元。虽然只有七毛钱的增幅,但是别忘了它是55万平方米的一个社区,七毛钱的增幅意味着每年增长500万元,三年是1500万,我们计划把1100万再返还给这个社区。我们可能会获得四百万的收益,这四百万的收益我们早期投入是40万。

  三年投入40万,获得400万的回报,是相对不错的投资案例。但是它的前提是我们必须要把1100万还回去,让业主感受到万科物业进驻之后,能够体现出我们的价值。

  今天当土地越来越贵的时候,房地产变成了一个金融产品。但是物业公司,它的基本服务还没有完全解决的时候,直接互联网化了,直接金融化了,直接资本化了,似乎这个风来得太快,还是多多少少有些影响。

  物业行业某种意义上是B2B2C的行业,在C端要形成一个代理机制,这个代理机制某种意义上过去叫业主委员会,但是随着移动互联网的出现,每个人都可以通过智能终端手机去保持联系的时候,追求到真正C端的意愿,某种意义上比B端的意见更加重要。

  剑很花哨,大家在资本市场上讲故事,各种各样的品牌营销活动都有。但是我们希望万科物业在整个风起云涌的市场里面做气。

  不管O2O做的怎么样,不管社区里面各种各样的声音,我们问自己两个问题,第一就是我们对建筑物是否足够的了解?第二我们对业主的根本需求是否真的知道?

  未来中国差不多有接近四百亿平方米的建筑物,这些建筑物是会被保养打理成为百年建筑还是会成为城市垃圾?其实这才是物业公司身上一个最本质的责任。

  今天有太多人,包括地产商转型过程中都会说,过去我们卖了这么多房子,那些客户都是我的客户,都是我的资源,你们物业公司要饭吃,你们守着业主金矿不会挖。

  理想中物业生态应该是这样的生态,尊重业主权益,业主是整个生态链的土壤;要了解客户选择物业公司是基于不动产需要被打理。

  资本是水,规范是阳光,最后才能搭建出社区生态,太多人直接看到繁荣,看到的树,而忘记了土壤本身根基的重要。

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