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从物业管理的实践中探索

发布人: 必发365网站 来源: 必发365网站平台 发布时间: 2020-06-12 12:35

  九十年代初期,随着中国的,高新技术产业开发区这一新生事物迅速在全国各地崛起,仅国家级开发区就达54个。高新区的出现,极大地促进了当地经济的发展,成为各地市招商引资和对外的窗口,同时,一些新的管理体制和方式也首先在这里出现,比如物业管理。

  虽然早在八十年代初期物业管理就已在我国沿海发达地区出现,但内地物业管理的发展,尤其是西安地区,应该说是伴随着高新区的发展而逐步成熟的。近年来,西安高新区先后出现了多家国家级物业管理示范小区,更可喜的是,在2000年西安高新区荣获西北首家“全国物业管理示范工业区”。

  从这点来看,西安高新区在物业管理方面已走在了全国的前列。本文将着重对西安高新区产业区物业管理的发展模式进行一下探讨。

  产权与经营权分离。高新区是在市场经济条件下产生的,入区企业经济成分多样,有国营的,有民营的,还有股份制以及中外合资和外商独资企业。因此,就彻底打破了计划经济时期国营企业那种大而全的经营模式,在社会化分工越来越明显的今天,多数是购建标准厂房,出现了一栋楼多家公司,甚至一层楼多家公司的现象,这样就决定了物业的产权和经营权必须分离。

  规划布局合理。高新区从开始建设就遵循全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的方针,因此高新区不仅规划布局合理,而且还有一定的超前性。

  配套设施设备先进完善。高新区地处城市边缘,不仅地理优越,而且基础配套设施先进完善,并相对。其中供电、供水、供暖、供汽、给水、排水应有尽有,而且建设标准高、技术先进,因而对物业管理的要求也高。

  物业规模大种类多。高新区的建设均是严格按规划进行的,一般都是成片地的大规模开发,不仅有标准厂房、写字楼、住宅区,而且还有商店、医院、酒店、宾馆、学校、幼儿园等,因而物业的范围非常广泛。

  在九十年代初期,高新区的建设处于起步阶段,建设的规模还比较小,物业管理也还是刚刚起步,在当时的条件下,的相关法律政策还没有出台,物业管理还处于摸索时期。

  因此,还没有摆脱计划经济时期统管包办的影响,物业公司和企业业主无形中就形成了上下级关系,物业公司管着企业,企业遇到困难,不管产权是谁的,责任由谁负物业公司统统包办,资金不够就向申请拨款。

  随着高新区的迅速发展,这种模式显然不能适应当今社会高速发展的要求,物业管理水平徘徊不前,长期下去不仅不利于高新区投资的改善,阻碍招商引资工作,而且也不利于物业公司的自身发展和竞争力的提高。因此,产业区的物业管理必须与市场经济接轨,借鉴国内外物业管理的成功经验,探索新的管理模式。

  高新区的飞速发展和灵活的管理机制,为物业管理新模式的探索提供了条件。90年代中期,也相继出台了一系列物业管理方面的政策法规,这为物业管理的规范发展提供了法律依据。外商企业的大量涌入,不仅带来了大量的资金和技术,而且带来了先进的管理思想和,同时也对物业管理提出了更高的要求。在这种形势下,高新区结合产业区物业管理的特点,提出了业主自治与专业化管理相结合的物业管理新模式。其具体内容为:将高新区按楼宇区域划分成若干个小区,每个小区成立业主委员会;每个业主委员会和物业公司签定物业委托管理合同,聘请物业公司对其物业进行管理,并对物业公司的工作进行监督;小区的每一个业主向物业公司交纳管理费,物业公司为其管理和公共设施设备,提供清洁、保安、绿化等相应服务。从这里可以看出,这种模式最主要的是业主与物业公司的和关系得到了纠正,物业公司再也不是管企业的上级了,而是企业聘用物业公司为其服务。显然,这种模式会给物业公司带来压力和竞争,同时也自然会促使物业公司不断提高自身的管理水平和服务质量。

  经过几年的实践,业主自治与专业化管理相结合的物业管理模式,已在西安高新区逐步成熟,并不断完善。通过这种模式,解决了许多过去物业管理中无决的问题,如高新区创业大厦电梯的顺利实施,就得益于这种模式的推行。由于创业大厦在建设时采用了档次较低的国产电梯,因此经常出现故障,业主反映强烈,成了创业大厦物业管理的老问题。但一部电梯的费用就达十几万元,显然物业公司是无力支付的。经过召开多次业主委员会及各业主的充分讨论,并与物业公司协商,最终确定先由物业公司垫资,完工,满足业主要求后,由各业主分摊这项费用。如今,后的电梯已投入了正常运行,并得到了广大业主的认可,业主们也都主动承担了各自的费用。

  为了不断提高物业管理的服务水平,满足业主要求,在这种模式下,高新区产业区物业管理不断推出新手段。今年初,物业公司组织对区内一楼宇冠名权的竟标活动就收到了良好的效果。楼内一家企业以5万元的高价取得了该楼的冠名权,使这栋楼以这家公司的名称得以命名。物业公司用竟标得来的5万元,又对该楼的外墙进行了粉刷翻新,并对公共部位进行了,使这栋楼的面貌焕然一新。通过这一举措,不仅解决了物业管理的资金问题,而且也提高了企业的知名度,同时也给楼内的各家企业带来了方便,取得了一举多得的效果。

  产业区的物业管理,在我国只有几十年的发展时间,和国外先进水平相比,仅仅处于起步阶段。西安高新区在产业区物业管理方面虽取得了一些经验,但还有许多需要改进和探索的地方。因此,今后还应继续转变观念,大胆地开拓创新,不断完善探索具有中国特色的产业区物业管理新模式,以适应我国经济高速发展要求。

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