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多城市积极探索“轨道+物业”TOD开发模式

发布人: 必发365网站 来源: 必发365网站平台 发布时间: 2020-10-01 10:21

  近年来围绕TOD开发相关政策陆续出台,根据克而瑞统计显示,我国40个开通轨道交通的城市中,已有近一半出台了TOD开发相关政策。其中,、上海、广州、天津、成都等城市更是积极探索“轨道+物业”的TOD开发模式,在提高土地利用效率的同时,也为房地产开发商的市场挖掘带来新模式的契机。

  据悉,日前,万科、绿地、龙湖、绿城、越秀等规模房企在、深圳、上海等典型城市都有TOD项目布局,TOD项目地块价值日益凸显。而房企涉足TOD模式主要有以下三点考虑。第一,TOD项目主要布局在一二线城市,在城市土地资源稀缺的背景下,城市特定区域内的TOD发展规划可以为房企带来开发资源。第二,TOD项目具有与生俱来的区位和功能性优势。地铁上盖地块的交通配套优势,能为项目带来更强的溢价能力。第三,通过挖掘轨道交通物业的商业价值,实现区域物业的价值增长。

  业内人士指出,TOD是指在城市区域开发、规划设计的过程中,以交通运输为导向的一种发展模式,并非简单意义上的地铁上盖。其中,交通运输是指基于轨道交通或机场的公共交通站点,在城市中一般以火车站、机场、地铁站点或轻轨站点为主。强调“以人为中心”的设计,是TOD模式的核心基础,反映的主要特征是土地的高效开发。在用地规划上,TOD模式以公共交通站点为中心,400-800米(5-10分钟步行程)划定半径,对范围内的土地进行深度开发,规划建设成为覆盖商业、办公、住宅、文化、教育等功能集聚的发展区域,并更注重垂直立体空间的开发利用。从功能性来看,TOD模式更注重城市的整体性规划。倾向于借助公共交通线及节点规划引导土地开发、产业及人口导入,协调在城市发展过程中潜在存在的用地不足与道交通拥堵,提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率,实现土地集中开发和分局相对应、优化城市结构。

  越秀集团通过与广州地铁集团战略合作,自2016年以来探索实践“轨道+物业”TOD发展模式,目前已有多个TOD项目在广州落地。

  在开发模式上,越秀地产已经成立了城市更新集团,提供“一级整备+二级开发+商业营运+资产金融化”的全链条服务。具体来看,前期由广州地铁集团获取土地,越秀金控产业基金管理联合广州轨道交通城市更新基金,完成地块的土地整备与一级开发。接着由越秀地产通过股权收购的形式,与广州地铁集团合作成立项目开发平台公司,对TOD项目进行实际操盘开发。项目开发完成后,商业部分还可以借助越秀旗下的商投和房托平台,进行商业运营或资产证券化。

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