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10部委发文规范住宅管理 物业股集体飘红

发布人: 必发365网站 来源: 必发365网站平台 发布时间: 2021-02-11 13:46

  1月5日,住建部牵头、中央委等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(下称“通知”),涉及基层社会治理、健全业主委员会、提升物管服务水平、推动生活服务业、规范维修资金、强化监督管理等6个方面。

  一位参与起草文件的人士透露,从征求意见起草文件,《通知》经过多次修改,再报到各个部门协调,先后历时一年多,“所有部门要达成一见才能签署印发,整个过程十分”。

  “其实起草过程还涉及到很多部门,需要协调的工作很复杂,最后(我们)按照最大公约数原则列出了主要的部门,有些参与的部门没有体现在文件上。”该人士还透露,未来还将有更大部门牵头的文件出台。

  国盛证券研报指出,《通知》推动定价市场化,物业板块将迎来再投资的窗口期。受这一消息影响,1月6日物业股全线飘红。

  截至午后收盘,港股上市物业公司有20家股价涨幅超过10%,其中,银城生活服务、中海物业、新城悦、服务、世茂服务和保利物业等股票上涨幅度超过20%。

  2020年爆发的新冠肺炎疫情,物业管理服务在基层社区治理等方面起到的作用受到各方关注,这一次《通知》这一形势,对主体责任等相关方面进行规范,要求落实街道属地管理责任,推动城市管理服务下沉。

  市某区房管局相关负责人表示,居委会、业委会和物业服务企业是社区治理的三驾马车,落实主体责任及各方面的职责,防止扯皮现象发生。“《通知》明确了三方要形成治理合力。”

  这一次《通知》还明确,突发公共事件时,街道指导物业服务企业开展应对工作,并给予物资和资金支持。委托物业服务企业承担公共服务事项的,应当向物业服务企业支付相应费用。

  上述市某区房管局负责人表示, 2020年面对大规模新冠疫情,最初阶段出现小区防疫消杀等工作分工不清,物业公司承担了很多重担,仅依靠物业费填补难以持续。

  “部分街道认为物业公司收了物业费,应该自行解决口罩、消毒水、帐篷等防疫物资。疫情防控究竟是物业公司的工作,还是公共服务,需要厘清。”他提醒,这一次《通知》明确了应向物业企业购买服务,而不是补贴。

  《通知》的另一个突破是要求推动城市管理服务下沉。按照此前,小区管理有两个“不进社区”,一是执法不进社区,二个是水电热气等服务不进社区。大到小区违建,小到居民自来水管道维修,均有物业公司负责。

  物业公司没有执法权,无理违建;维修管道等又牵涉二次收费。这一次《通知》对物业企业、专营单位、执法部门等个主体权责进行了明确。

  一位top5物企高管对经济观察网表示,十几年来,作为物业公司主要收入来源的物业费基本没有涨过,但人力、耗材等成本不断上升,物业公司只有不断提效率、降成本,才有可能下去。

  虽然智慧社区等技术能够节约人工方面的成本,但前期设备、设施及后期投入同样不菲。从长远来看,能够节约成本,但最终并不能带来收入增加。导致部分中小物业更加。

  对此,《通知》指出要完善物业服务价格形成机制,提升物业管理服务水平。物业服务价格主要通过市场竞争形成,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格,可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。

  提倡酬金制计费方式。各部门均有分工:住建部门要公布物业服务清单,明确物业服务内容和标准;物业行业协会要监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则,供业主和物业服务企业协商物业费时参考。

  引导业主与物业企业通过合同约定物业服务价格调整方式。如果物业费实行指导价的,由有定价权限的价格部门、住建部门制定并公布基准价及其浮动幅度,建立动态调整机制。

  国盛证券研报指出,过去,市场担心人力成本持续上涨、物业费价格停滞会影响物业公司的利润,对物业公司利润率的,也影响了资本市场对物业的估值。《通知》从政策导向上打开物业费市场化调整通道。

  如何在保障安全的前提下,提高和规范公维资金的存房、使用和增值等方面的水平也是《通知》的重点。

  此前,公维基金面使用面临着重重困难,而且管理中也存在诸多问题。《通知》要求建立紧急维修事项清单,符合清单内容的,业主委员会可直接申请使用维修资金,尚未产生业主委员会的,由街道组织代为维修,并从维修资金中列支相关费用。

  对于公维基金的存放,《通知》明确采用公开招标方式,综合存款利率、资产规模和服务效能等因素,择优确定专户管理银行,控制专户管理银行数量。同时,探索委托专业机构运营维修资金,提高资金收益水平,并将收益分配给业主。

  经济观察网了解,此前,市公维资金主要存放在光大银行,为了保障资金安全,每一笔资金列支都受到相关部门的监管。上海市的公维资金则存放在建设银行和上海银行。

  近年,个别城市出现开发商或物业延期存放、挪用公维基金等情况。《通知》强调,要加强维修资金监管,严肃查处侵占挪用资金等违法违规行为;每年披露资金管理和使用情况,接受社会监督。

  《通知》要求,新建商品房在办理网签备案时,由建设单位代为足额缴纳维修资金;加大对建设单位、物业服务企业代收维修资金的清缴力度;业主共有部分经营收益用于补充维修资金;逐步实行商品房与已售公房维修资金并轨管理。

  上述起草文件的人士介绍,相关部门到多个城市调研,邀请业主代表、街道社区、主管部门、物业企业、行业专家和协会等参与座谈会,希望能听多方的声音。《通知》出台只是完成了阶段性的工作,后续还会有更多细则和规范性文件发布。

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